1) Core idea: “owning” is an annual subscription

1）基本：所有は「年会費」のようなもの

In practice, properties have three invisible cost lanes: tax, maintenance, and utilities / compliance. Even vacant houses and land usually incur annual costs.

実務上、不動産には見えにくいコストが3本あります：税金、維持管理、ライフライン・各種対応。 空き家・空き地でも、年コストが発生することが一般的です。

2) Annual taxes (paid to the municipality)

2）毎年の税金（自治体へ）

• Fixed Asset Tax (固定資産税): commonly calculated as 1.4% of the assessed value (not market price). Values are typically reassessed periodically.
• City Planning Tax (都市計画税): often up to 0.3% of assessed value in applicable urban planning areas.

• 固定資産税：一般に課税標準（評価額）×1.4%（市場価格ではありません）。評価替えが定期的に行われます。
• 都市計画税：対象区域では、一般に評価額×最大0.3%が上乗せされることがあります。

Note: assessed value is typically lower than market value, and tax reductions/exemptions may apply depending on land/building type.

※ 評価額は市場価格より低いことが多く、土地・建物の条件により軽減措置がある場合もあります。

3) Maintenance & insurance (the cost of “not decaying”)

3）維持管理と保険（“朽ちさせない”コスト）

• Basic upkeep: cleaning, ventilation, pest control, minor repairs, garden/weed control.
• Periodic repairs: roofs, exterior walls, plumbing, drainage, mould mitigation.
• Insurance: fire insurance is common; additional coverage depends on location and risk profile.
• Vacant property risk: neglect can cause rapid value loss and safety/liability problems.

• 日常管理：換気・清掃・害虫対策・軽微修繕・草刈り等。
• 定期修繕：屋根・外壁・配管・排水・カビ対策など。
• 保険：火災保険が一般的。地域・リスクにより内容が変わります。
• 空き家リスク：放置は価値下落を早め、事故・責任問題にもつながり得ます。

4) Utilities & “connection” costs (even when not lived in)

4）ライフラインと「繋いでおくコスト」（住んでいなくても）

Utilities are usage-based, but many services also have minimum charges, reactivation fees, or practical “keep-alive” costs. For occupied homes, typical utilities (electricity, gas, water) can average around the low tens of thousands of yen per month depending on household size and season.

ライフラインは使用量に連動しますが、基本料金・再開手数料・最低維持コストが発生することがあります。 居住中の住宅では、電気・ガス・水道などの合計が、世帯規模や季節により月1万円台〜になるケースもあります。

Tip: For vacant properties, families often choose either “fully disconnected” (cheapest but less flexible) or “minimal keep-alive” (more flexible but costs more).

ヒント：空き家では「完全停止（最安だが柔軟性低い）」か「最低限維持（柔軟性はあるがコスト増）」かを選ぶことが多いです。

5) Tier pattern: what typically costs the most (and why)

5）ティア別：何が一番コストになるか（傾向）

• Tier A (urban / commercial): taxes + compliance + repairs + (sometimes) tenant/management complexity.
• Tier B (family / coastal): maintenance and weather exposure can be the dominant cost lane.
• Tier C (rural / forestry / vacant): low liquidity + ongoing upkeep + “neglect risk” (value decay).

• ティアA（都市・商業）：税金＋法令対応＋修繕＋（場合により）賃貸・管理の複雑さ。
• ティアB（実家・海辺）：維持管理と風雨等の影響コストが支配的になりやすい。
• ティアC（田舎・山林・空き）：売りにくさ＋維持＋放置リスク（価値の目減り）。

6) Costs involved in selling a property (the “exit bill”)

6）売却にかかるコスト（出口コスト）

Selling is not “free money.” Typical cost categories include:

売却も「タダの現金化」ではありません。代表的なコストは次の通りです：

• Brokerage fee (仲介手数料): for most sales above ¥4,000,000, a common maximum formula is (Sale Price × 3% + ¥60,000) + consumption tax.
• Professional fees: judicial scrivener for registrations, document work, and settlement support (case-specific).
• Preparation costs: cleaning, waste removal, minor repairs, and sometimes demolition for old structures.
• Taxes on gain: if you sell at a profit, capital gains tax applies. The rate depends on ownership period (commonly higher if held 5 years or less, lower if held more than 5 years).

• 仲介手数料：一般に売買価格が400万円超の場合、上限の目安として （売買価格×3%＋6万円）＋消費税 がよく用いられます。
• 専門家費用：登記等に司法書士費用が発生することがあります（個別）。
• 売却準備費用：清掃、残置物処分、軽微修繕、古家の場合は解体が必要なことも。
• 譲渡益課税：利益が出た場合、譲渡所得課税が発生。保有期間で税率が変わります（原則5年以下は高く、5年超は低い）。

7) The “gift” misconception

7）「もらったから得」ではない

Even when a property is inherited or gifted, the ongoing carrying costs remain. For families, it helps to ask:

相続や贈与で取得しても、保有コストは消えません。家族としては次の問いが有効です：

• Who pays the annual costs? (tax, insurance, upkeep)
• What is the 3-year carrying cost? (a realistic holding window)
• What is the exit plan? (sell, steward, buy-out, or staged decision)

• 年コストは誰が払う？（税・保険・管理）
• 3年保有したらいくら？（現実的な保有期間で試算）
• 出口は？（売却・管理継続・買い取り・段階判断）